Июнь 7 2015, 02:26

Метод Карлсона в сфере ЖКХ может прийти на крыши Брянска

HABITAT-67-MONTREAL-CANADA-

О том, как провести капремонт в брянских домах за счёт инвестора, услышал глава города Александр Хлиманков на недавнем рабочем совещании. Идею строить мансардные этажи поверх существующих строений выдвинули предприниматель Геннадий Цыбульский и главный депутат Володарки Николай Дашунин, сообщила пресс-служба Брянского горсовета. Узнав об этом, игроки брянского рынка ЖКХ решили предостеречь брянскую власть от сомнительной затеи.

Авторы коммерческого предложения считают, что прибыль инвестора от продажи части квартир позволит заняться капремонтом в Брянске более качественно и экономно. При этом часть квартир будет передана для нужд города.

«Пилот» предложили запустить на муниципальном фонде, а именно на здании ЖЭУ №29 по адресу улица Афанасьева, 27А. По замыслу инвестора, если перевести помещение в жилое и надстроить этаж над уже имеющимся, город и инвестор получат по восемь квартир, а само здание – капремонт.

Цыбульский - ХлиманковуПодобный опыт уже принят на вооружение в центральных регионах России, сообщает пресс-служба Брянского горсовета. В частности, мансардным строительством в счёт капремонта стройфирмы активно занимаются в Калуге .

«Брянская улица» решила узнать, что думают по поводу новой инициативы самые разные игроки сферы строительства и ЖКХ города Брянска.

Алексей Антипенко, специалист компании по продаже стройматериалов:

— Я так понимаю, что надстройку мансардных этажей с последующей продажей квартир инвестором предполагается делать на тех домах, которым капремонт необходим уже сейчас, а «пяти рублей с метра» ещё в достаточном количестве не собрано? Значит, дома уже достаточно старые. Выдержит ли фундамент и несущие конструкции дополнительную нагрузку? Прежде чем затевать такие проекты, нагрузку на здание надо будет обязательно рассчитать. Необходима техэкспертиза, геоизыскания – достаточно длительные и дорогостоящие процедуры. Далее: придётся переделывать проект инженерных коммуникаций, ведь предстоит подключать к воде, газу, электричеству новые этажи и квартиры. По первым же прикидкам, единственный способ не вылететь в трубу с таким «инвестпроектом» – это обмануть. Юридически провести разрешение и право собственности на надстройку – сэкономив на экспертизе, изысканиях и проекте реконструкции объекта, да и, собственно, на капремонте тоже. Совершенно очевидно, кто-то кого-то хочет надуть и нажиться.

Лилия Фёдорова, хозяйка управляющей компании:

— Надстройка этажей – это реконструкция жилого помещения. В случае реконструкции необходимо согласие всех жильцов. Не представляю себе, как получить согласие собственников, особенно верхних этажей. Кто согласится, чтобы над тобой топали – без привычки к такому? А потом ещё и будут аварии на «реконструированных» сетях, обманы, суды – всё как в Калуге. Я как собственник управляющей компании не советовала бы людям соглашаться на такие решения. Да люди сейчас, в эпоху интернета, и сами всё про Калужские инциденты с мансардами почитать могут… Чистой воды афёра.

Юрий Иванченков, член правления ТСЖ:

— Наш дом очень нуждается в ремонте и срочно! Управляющая компания у нас новая, пока без достаточных средств, взносы на капремонт сдаём меньше года. У нас трещины по стенам. Если по заключению техэкспертизы нам можно будет надстраиваться, то зачем нам инвестор? Статья 169, пункт 4 Жилищного Кодекса РФ гласит, что доходы, которые может приносить общедомовое имущество, по решению собственников, может направляться в фонд капремонта дома. А статья 152 пункт 2 говорит о том, что ТСЖ может заниматься строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме и деньги направлять на общие расходы, в специальные фонды…

Сергей Кравцов, генеральный директор проектной организации:

— Главный вопрос: выводит ли реконструкция путем надстройки на экономический эффект? Чтобы оценить целесообразность необходимо провести спектр изыскательских и проектных работ (ПИР). В ходе их может оказаться, что объект заведомо не эффективен и затраты уже понесенные на ПИР понесены и никогда не окупятся на данном объекте.

Стоимость проектно-изыскательских работ будет минимум на 25% выше, чем для нового строительства. Соответственно, стоимость строительно-монтажных работ (СМР) тоже минимум на 35% будет выше ввиду производства работ в стесненных условиях.

Данные мероприятия потребуют расселения жильцов и выселение организаций на время проведения работ. Так же необходимо отметить, что при выполнении работ потребуется провести обследование и фотофиксирование существующих косметических ремонтов в квартирах. Если этого не сделать, то обязательно найдутся хитрые жильцы, которые потребуют возмещения якобы причиненного убытка.

МансардаСам по себе проект не плохой для его реализации в рамках Садового кольца города Москвы и центральных районов города Санкт-Петербург. А в провинциальном Брянске экономический эффект слишком сомнителен. Даже если эти работы будут за счет мнимого инвестора.

Совмещение путей для жилых и нежилых помещений в рамках одного строения, согласно действующей нормативной документации, не допустимы, и при реконструкции потребуется проведение работ и внутри самого здания.

Так приведенный пример о реконструкции здания в Володарском районе по улице Афанасьева, 27А, на мой взгляд, очень и очень сомнителен. Не понятно, отдает ли инвестор отчет своим действиям? Возможно у самого инвестора отсутствует смета расходов и доходов? Ведь налицо убыток.

Вот простой расчет в части реконструкции здания в Володарском районе по улице Афанасьева, дом 27. Площадь надстройки составит около 400 квадратных метров. Из них 200 квадратов получит инвестор. Пусть все они пойдут как коммерческие площади по цене около 40 тысяч рублей за метр (что для окраины Володарского района непостижимо много). То есть 8 миллионов рублей. Построить один квадратный метр, согласно усредненного показателя по Брянской области, стоит около 28 тысяч рублей за квадрат.

Пусть инвестор строит сам за 18 тысяч рублей за квадратный метр, капитальный ремонт существующего здания, в том числе инженерные коммуникации, составит около 10 тысяч рублей за квадрат, разработка проектной документации с проведением изысканий около 1 500 рублей за метр. Тогда затраты составят около 11,8 миллионов рублей (29,5 руб./кв.м. х 400 кв.м.).

То есть убыток инвестора — около 3,8 миллионов рублей. Если не проводить капитальный ремонт здания (в том числе инженерных коммуникаций), то расходы составят 7,8 миллионов рублей. То есть прибыль 200 тысяч, но при этом здание не отремонтировано. А дальше: думайте сами решайте сами, господа градоначальники, иметь или не иметь…

«А как же в Калуге?», — спросит брянский читатель. А в Калуге – финиш . Четыре и три года колонии поселения только что получили директора компаний ООО «СК Мезонин» и ООО «Мансардастрой плюс» за «кривое» воплощение идеи мансард. С 2007 года они настроили мансард на калужских двухэтажных «сталинках» без нужных разрешений и документов, с привлечением средств 65-ти дольщиков на общую сумму 157 миллионов рублей. Капитальный ремонт в «сталинках» не произвели, деньги дольщикам возвращать отказались.

Цитата: «Жители этих домов соглашались на строительство, ведь застройщики обещали им провести за свой счет капитальный ремонт дома, установку несущих укреплений, замену окон, строительство балконов и другое. Однако деньги на все строительные работы компания получала от дольщиков, калужан, заключавших договоры с ними о приобретении квартир в будущих надстроенных этажах <…> Несмотря на привлечение денег от населения, объекты капитального строительства остались недостроенными, а деньги дольщикам так и не были возвращены».

Что касается реализации программы в других городах, то обзор экспертных дискуссий интернета показал следующее. Пятиэтажки надстраивать попросту нерентабельно из-за того, что капитально ремонтировать придётся все пять этажей, плюс перепланировать здание под лифт, который по СНИПам необходим в домах выше пяти этажей. А районы старой малоэтажной застройки «проседают» по допустимым нагрузкам на фундамент и ветхости инженерных коммуникаций – проще расселить и снести, чем реконструировать и надстраивать. Независимое подтверждение эффективного воплощения идеи «мансарды в счёт капремонта» мы нашли только в Москве и Санкт-Петербурге – за счёт высокой стоимости «метра».

Елена Воробьёва

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.


Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: